도시지역의 세법상 불이익


안녕하세요! 항상 친절히 상담하는 현영락 세무사입니다. 최근에 지인들로부터 덕계와 월평 지역의 토지에 대한 세금문의가 많아서 관련 내용을 포스팅하려고 합니다. 양도소득세의 경우 종합소득세와 다르게 세율이 달리 적용 된다는 특징이 있습니다. 다주택자인 경우와 비사업용토지인 경우가 대표적인 예인데, 그래서 양도소득세의 신고에서 주택수의 판단과 사업용토지의 판단은 아주 중요하다고 할 수 있습니다. 이번 시간에는 1세대 1주택 비과세와 토지의 양도에서 세액에 가장 크게 영향을 미치는 도시지역에 대해서 설명드릴까 합니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조에서는 용도지역을 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 그리고 자연환경보전지역으로 나누고 있습니다. 그런데 세금 계산을 위해서는 용도지역에 관한 모든 것을 알 필요는 없기 때문에, 도시지역인지 도시지역이 아닌지의 구분이 세법상 어떻게 불이익이 있는지 설명드리겠습니다.


도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 그리고 녹지지역으로 구분되어 집니다. 도시지역으로 적용되는 경우에는 양도소득세에서 크게 세가지의 불이익이 있습니다. 또한 녹지지역은 다른도시지역들과의 차이가 발생하므로 주의하셔야 합니다.


먼저, 부수토지의 적용배율이 줄어들게 됩니다. 따라서 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 주택의 부수토지가 도시지역인 경우에는 10배에서 5배로 줄어들게 됩니다. 또한 재산세 별도합산 대상인 일반건축물의 부수토지에 대해서도 지역에 따라 일정배율까지는 사업용으로 인정받게 되는데, 기본적으로 7배까지 적용될 수 있습니다. 그러나 녹지지역을 제외한 도시지역의 경우에는 3~5배가지로 줄어드는 불이익이 있습니다.


그리고 사업용토지의 판단에서 녹지지역과 개발제한구역을 제외한 도시지역은 사업용토지에서 배제되어 비사업용토지의 중과 세율이 적용됩니다. 일반적으로 사업용토지로 인정되지만 배제되는 대표적인 경우가 1000㎡이내의 주말농장입니다. 또한 재촌 자경한 농지로 인정받아 사업용으로 인정받고자 하는 경우에도 녹지지역과 개발제한구역을 제외한 도시지역은 인정 받을 수 없습니다.


마지막으로 양도소득세 감면이 적용되기 어렵습니다. 대부분의 사람들이 계획하는 토지투자법이 8년 자경농지에 대한 감면입니다. 그러나 녹지지역과 개발제한구역을 제외한 도시지역인 경우 자경농지의 감면이 적용되지 않습니다.


그렇다고 지역이 발전하여 도시지역으로 편입된 시기에 바로 불이익을 줄 수는 없습니다. 세법에서는 유예기간으로 인정되는 기간을 3년으로 보고 있습니다. 따라서 도시지역으로 편입된지 3년이 지나기 전까지는 도시지역이 아닌 것으로 인정되고 있습니다. 또한 자경농지 감면의 경우에도 법에 의한 특정요건이 갖추어진 경우에는 편입일까지의 기간까지의 양도소득세는 감면 하는 등의 예외적인 경우도 존재합니다.

이상으로 용도지역의 구분에 따라서 도시지역인 경우에 세법상 적용되는 불이익을 알아보았습니다. 글을 끝으로 도시지역 내의 녹지지역은 주의하셔야 함을 강조드립니다. 농지의 판단에서는 녹지지역은 도시지역이 아닌 경우와 동일하게 판단되지만, 주택의 부수토지의 경우 녹지지역 또한 5배를 적용하는 도시지역과 동일하게 취급되는 차이가 있습니다. 적용배율을 오해하셔서 신고납부되는 경우 가산세의 부담이 발생할 수 있기 때문에 엄격하게 구분하셔야 할 필요가 있습니다. 세법은 항상 세법 전문가와, 세법 전문가는 세무사임을 잊지 마시고 양도소득세 상담을 받아보시기 바랍니다. 그럼 저는 다음 시간에 또 인사드리겠습니다.

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