미등기 자산의 불이익

안녕하세요! 언제나 연구하는 현영락 세무사입니다. 1월은 부가세 신고기한에 여러 모임들까지 겹쳐져서 많이 바쁘네요. 신고에 신경을 많이 써서 그런지 갑자기 몸이 안 좋아져서 한동안 포스팅을 못했는데, 앞으로는 부지런히 포스팅 하도록 하겠습니다.


이번 시간에는 미등기자산을 양도하는 경우의 불이익에 대해서 알려드릴까 합니다. 사실 처음에는 부동산 거래를 하면서 어떻게 등기를 하지 않을 수 있을까 의아해 했었는데, 상담이나 신고를 진행하다보니 일반매매가 아닌 상속받았던 자산들 중 금액적으로 중요하지 않은 부동산인 경우에는 취등록세 부담이 싫거나 법무사 수수료가 아까워서 등의 이유로 등기를 안하는 경우가 상당히 많았던 것 같습니다.

세법에서는 이유를 불문하고 등기를 하지 않은 부동산은 원칙적으로 미등기로 보고 있습니다. 따라서 세법에서 열거하는 예외적인 사유에 해당하는 경우를 제외하고는 미등기 전매를 규제하기 위해서 아래와 같은 불이익을 두고 있습니다.


우선 미등기 자산은 높은 세율을 적용받게 되십니다. 기본적으로 미등기의 경우 70%로 중과세 되시며, 양도소득세의 비과세나 감면이 적용되지 않기 때문에 지방세를 고려하시면 차익의 전부가 세금으로 나간다고 생각하셔도 무방합니다.


또한 미등기 자산은 공제가 적용되지 않습니다. 양도소득세에서는 장기보유특별공제양도소득기본공제의 두가지 큰 공제가 있습니다. 그러나 등기가 되지 않은 자산의 경우 장기보유특별공제(30%~80%)와 양도소득기본공제 250만원이 적용되지 않아 세금부담이 커질 수 있습니다.


그렇다면 등기를 하지 않고도 미등기로 보지 않는 예외적인 경우는 어떤 경우가 있을까요? 소득세법 시행령 제168조에서는 취득당시 등기가 불가능한 경우로 7가지의 경우를 두고 있습니다. 대부분의 경우가 너무 특이하기 때문에 생략하도록 하고, 대표적인 경우 두가지만 설명드리겠습니다.


먼저 법률의 규정에 의하여 등기가 불가능한 자산이 있습니다. 속된 표현으로 미(未)등기가 아닌 무(無)등기인 경우인데, 일반적인 건축물의 경우 건축물대장이 있어야 등기부등본에 소유권등기가 가능합니다. 그러나 무허가 건물이거나 건축물대장의 법률상·절차상의 이유로 등기를 못하는 경우가 종종 발생하게 되고, 이런 경우에는 세법에서 미등기가 아닌 자산으로 보고 있습니다.


다음으로 상속등기를 안하고 보유하던 중 공익사업에 따라서 수용되는 경우가 있습니다. 수용의 경우 대가성 있는 거래이기 때문에 양도소득세 신고를 하여야 하는데, 상속 취득등기를 안했다고 해서 자발적으로 거래한 것도 아닌 수용의 경우에는 미등기 전매를 위한 의도는 아니라고 보기 때문입니다.

등기의 법적인 성격은 대항력에 있을 뿐입니다. 그래서 관련법을 조금 알고 계신분들이나 거래를 상식적·경험적으로 파악하시는 분들은 등기를 하지 않아도 소유권을 인정받을 수 있다고 믿습니다. 그러나 세법에서는 앞에서 말씀드린 많은 불이익이 있으므로 부동산의 경우 반드시 등기를 하셔야 한다고 강조 드리고 싶습니다.


혹시 등기를 아직 하지 않은 자산의 경우 취득 등기부터 소급해서 하신 뒤 양도하시기를 권해드리고, 미처 등기를 하지 않고 양도하시는 경우에도 추가적으로 검토하거나 절세할 부분이 있으므로 꼭 세무전문가와 상담하시기를 권해드립니다. 갑작스런 추위가 생각보다 길어지고 있습니다. 감기 조심하시고 항상 건강하시기 바랍니다. 그럼 저는 다음 시간에 또 인사드리겠습니다.

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