부담부증여와 세금


안녕하세요! 새해에도 세햇~법을 연구중인 현영락 세무사입니다. 작년 한해 참 많은 분들이 양도소득세의 절세와 다주택규제로 인한 방안에 대해서 많은 문의가 있었습니다. 오늘도 한국세무사회 세무상담을 진행하다보니 양도소득세와 증여세에 대한 부분으로 시간을 보냈네요. 그래서 이번 시간에는 양도세와 증여세가 결합된 부담부증여에 대해서 대략적으로 설명과 함께 몇가지 주의사항을 알려드릴까 합니다.

몇일 전에 한 손님이 오셔서 작년에 법무사의 안내로 부담부증여 거래를 했더니 증여세를 내라고 세무서에서 고지가 나왔다고 하셨습니다. 이유인즉 채무의 명의 이전이 이루어지지 않고 증여를 원인으로 소유권이전등기가 이루어졌더니 부담부증여가 아닌 전체에 대한 증여세가 발생한 것입니다. 해당 부동산이 워낙 금액적으로 중요하지 않아 담당 조사관도 중요하게 생각하지 않았고, 채무 명의 변경이 없는 경우에도 실제 이자지급에 대한 소명이 이루어지면 부담부증여로 인정될 수 있으므로 소명에 어려움은 없을 것으로 생각됩니다. 다만, 금액적으로 큰 경우에 채무 명의 변경이 없었다면 실제 이자부담에 대한 입증이 어려워질 수 있으므로 반드시 주의하셔야 합니다.


기본적으로 양도와 증여의 차이대가성에 있습니다. 따라서 원칙적으로 대가가 있는 경우에는 양도자에게 양도소득세가 부과되어야 하며, 대가성이 없는 경우에는 수증자에게 증여세가 부과되어야 합니다. 그래서 자산의 증여거래를 함에 있어서 자산에 부담되고 있는 채무까지도 이전하여 실제로 이전되는 증여액이 적은 부담부증여의 경우에는, 넘겨준 채무에 대해서는 돈갚을 의무를 면하게 되므로 대가가 있는 양도거래로 보아 양도소득세를 부과하게 되고, 나머지 순자산에 해당되는 부분에 대해서는 아무런 대가가 없으므로 증여거래로 보아 증여세를 부과하고 있습니다.


부담부증여로 인한 세금 계산의 방식은 다른 블로그들에서도 잘 설명되어 있고, 채무분에 대한 취득가액만 잘 반영하시면 대략적으로 산출하실 수 있으므로 생략하도록 하겠습니다. 문제는 대부분의 납세자들이 절세만을 목적으로 하여 부담부증여로 거래를 하고자 하시기 때문에, 담보된 채무가 없는 자산에 대해서 증여 전 채무를 발생시키는 경우에는 위장거래로 판단되어 불필요한 가산세가 발생할 수 있다는 점입니다.


심사사례에서는 특수관계자 간에 부동산을 증여함에 있어서 증여직전에 증여자가 금융기관으로부터 대출받고 근저당 설정등기를 경료한 후, 수증자가 증여자의 금융채무를 인수한 경우라도 증여자가 발생한 채무에 대해 사용처를 객관적으로 입증하지 못하는 경우에는 증여자의 진정한 채무로 볼 수 없어 부담부증여로 인정하지 않는다고 말하고 있습니다. 따라서 채무에 대한 이전은 필수요건이며 나아가서는 이전하면서 면제된 채무의 사용처까지도 입증하도록 하고 있습니다.


또한 재산제세사무처리규정상으로도 총증여가액 중 채무액을 공제하는 경우에는 채무는 양도소득세 과세대상이 되지만 증여세 결정시 공제로 인한 감면내역이 국세청 전산시스템에 입력되어 1년에 2회에 걸쳐서 사후관리하도록 되어있습니다. 최근에는 세무행정의 전산화로 인해서 소명 안내가 활성화 되고 있습니다. 잘못된 거래를 통해서 불필요한 세부담을 발생시키지 않도록 탈세가 아닌 절세법이 강구되어야 할 필요가 있습니다.


실제로 증여 상담을 진행하다보면 대부분이 절세가 가능함을 아시고 상담을 진행하시는 경우가 많습니다. 그래서 때로는 증여가 불리하다고 말씀드릴 때는 제가 괜히 죄송하기도 합니다. 증여거래의 경우 일반적으로 취득세(교육세 및 농특세 포함)가 4%에 달합니다. 그래서 1.1%~3.5%에 해당하는 주택매매거래의 취득세보다 많이 불리하십니다. 신문기사에서 나오는 증여를 통한 주택이전은 대부분 고가아파트이거나 시세차익이 예상되는 지역의 아파트이기 때문에 취득세의 차이가 크게 발생하지 않지만, 소형 아파트의 경우에는 3배 이상 차이가 발생하기 때문에 취득세에 대한 고려를 반드시 하셔야 올바른 절세 비교가 가능합니다.

종전까지의 부담부증여의 경우 양도분(1.1%~3.5%)과 증여분(4%)에 대해서 각각의 취득세율이 반영되었지만 올해부터는 개정으로 인해서 특수관계자간의 부담부증여의 경우 모두 증여로 보아 4%의 취득세를 부담하게 되십니다. 또한 특수관계자로부터 증여받은 부동산을 5년이내 양도하는 경우에는 이월과세에 해당되어 절감한 세액을 추징당할 수 있습니다. 이처럼 절세를 위한 요건과 함께 몇가지 제한사항이 발생하므로 개정에 따른 변경사항과 주의사항들에 착오없으셔서 절세플랜에 반영하시기 바랍니다. 그럼 저는 다음 시간에 또 인사드리겠습니다. 새해 복 많이 받으세요!

Recent Posts

상호 : 일현세무회계사무소 | 대표자 : 현영락 | 사업자등록번호 : 247-01-00794 | 주소 : 경남 양산시 덕계로 30, 2층

Tel : 055-912-7015 | Fax : 055-608-6325 | E-mail : youngrakhyun@gmail.com

COPYRIGHT © 2017 YOUNGRAK HYUN. ALL RIGHTS RESERVED.