감정평가를 활용한 증여와 양도


안녕하세요! 언제나 친절한 현영락 세무사입니다. 벌써 연말이네요. 이제는 모임에 가면 송년회 일정부터 얘기 하시니 시간이 참 빠른 것 같습니다. 이번 시간에는 감정평가를 활용한 증여와 양도에 관해서 설명드리고자 합니다. 아무래도 현재 감정평가사로 활동 중인 형의 영향으로 감정가를 쉽게 얻을 수 있기에 이런 절세법을 설명드리게 되는 것 같습니다. 개업할 때부터 꾸준히 양도소득세 관련 문의가 많으시다보니 양도소득세에 관련된 포스팅이 자꾸 많아지는 것 같네요. 앞으로는 좀 더 다양한 주제로 포스팅을 하도록 하겠습니다.

부동산을 가지고 계신 분들이라면 누구나 상식적으로 알고 있는 방법이 있습니다. 바로 증여 후에 5년이 지나고 양도를 하면 양도소득세가 많이 줄어든다는 방법입니다. 그런데 많이 듣기만 했지 정확히 어떤 점을 주의해야 양도세에서 실수를 줄일 수 있는지는 꼭 짚어두셔야 합니다.


세법에서는 이월과세라고 하여 배우자 등에게 증여를 한 후 5년 이내에 양도하는 경우에는 그런 우회적인 거래들을 인정하지 않고 바로 양도한 것으로 보고 있습니다. 따라서 거래시점 5년이라는 기간을 가장 먼저 주의하셔야 합니다. 이 요건만 충족되면 일단 이월과세에 적용되지 않고 절세를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 5년이내에 부동산의 현금화가 필요하신 분들에게는 적절한 방법이 아닐 수 있습니다.


그러나 일단 요건이 충족된다고 해서 충분한 절세효과를 거둘 수는 없습니다. 그래서 다음으로 중요한 점이 거래금액의 결정입니다. 이런 우회적인 거래를 통해서 전체 세부담을 줄이기 위해서는 일단 증여세가 많이 발생하지 않아야 합니다. 따라서 증여세를 절세하기 위해서는 배우자간에 6억원까지 공제되는 증여공제를 잘 활용해야 합니다. 그런데 일반적인 시세에 비해서 세법에서 인정되는 개별공시지가가 많이 낮기 때문에 원하는 결과가 나오지 않는 경우가 많습니다. 따라서 세법에서 개별공시지가보다 우선적으로 적용할 수 있는 감정가를 활용하시기를 권해드립니다.


하지만 감정 또한 서비스이기 때문에 정식감정서를 통해서 사후적으로 검토한다면 수수료가 과다하게 발생할 수 있습니다. 따라서 약식감정을 통해서 원하는 금액의 감정이 가능한지 먼저 파악하는 것이 좋습니다. 감정은 감정인의 주관이 개입되는 전문적인 영역이기 때문에 일반적인 매매가격이나 개별공시지가와는 다르게 형성될 뿐만 아니라 감정기관에 따라서도 감정가액이 다르게 형성됩니다. 이런 이유로 현행 세법에서는 2이상의 감정기관을 통한 금액만을 인정하고 있었는데, 올해 세법 개정안에 따르면 하나의 감정기관을 통한 금액도 인정하는 것으로 되어 있습니다. 개정이 확정된다면 내년 4월부터는 감정을 통한 절세가 많이 쉬워지리라 예상하고 있습니다.


이렇게 증여세를 발생시키고 양도세를 줄이는 방법만 고려하면 낭패를 볼 수 있습니다. 증여로 취득하는 상대방은 4%의 취득세를 부담하게 되며, 경우에 따라서는 4대보험이 발생할 수 있습니다. 따라서 취득세, 증여세, 4대보험, 감정수수료가 발생함에도 불구하고 양도소득세가 줄어드는 금액적인 비교를 정확히 하셔야 성공적으로 절세를 하실 수 있습니다.


앞으로는 양도소득세가 납세자들에게 많이 불리하게 개정될 것으로 생각됩니다. 내년의 세법개정이 예정대로 이루어진다면 2019년부터는 양도거래에 따른 장기보유특별공제의 혜택이 매년 1%씩 불리해집니다. 또한 42%의 세율구간으로 인해서 지방소득세와 비사업용토지의 중과를 고려한다면 오히려 증여세의 최고세율인 50%보다 높은 세율인 57.2%의 양도소득세율을 적용받게 되십니다.


따라서 2018년 4월 1일 이후부터는 둘 이상의 감정평가보고서에서 하나의 감정평가보고서만으로도 인정되기 때문에 감정을 활용한 증여 후 양도거래를 더욱 적극적으로 고려해 보시기를 권해드립니다.

이번 주에는 소유권에 관한 소송에 패소하고 경매로 매각후 배당된 부동산에 대한 양도소득세 신고를 하였습니다. 구석진 세법을 활용해서 약간의 절세는 했지만 신고대리하고 있는 제 마음이 전혀 편하지 않았습니다. 세금이란게 참 무섭습니다. 납세의 의무가 당연한 의무라고 생각하지만 막상 재산권이라는 권리도 무시해서는 안된다고 생각되는데, 개인의 사정 하나 하나를 배려 해주기에는 법은 너무 냉정한 면이 있는 것 같습니다. 언제나 의뢰인들의 입장에서 경청하고 이해할 수 있는 세무사가 되도록 하겠습니다. 그럼 저는 다음 시간에 또 인사 드리겠습니다!

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