토지 수용의 양도소득세

안녕하세요! 항상 최선을 다하는 현영락 세무사입니다. 이번 시간에는 공익목적으로 수용된 토지의 양도소득세에 대해서 설명드리겠습니다. 현재 양산시에서는 사송신도시와 관련하여 대규모 공사가 진행 중에 있으며 관련된 토지의 매매 및 협의매수도 이루어지고 있는 것 같습니다. 그러나 정작 수용되는 당사자들의 경우에는 양도소득세에 대한 부분을 많이들 놓치셔서 가산세를 부담하시게 되는 분들이 계십니다.


양도소득세법상 과세대상 물건에 대해서 대가를 받고 이루어진 거래에 대해서는 그 형태를 불문하고 과세하고 있습니다. 따라서 협의매수뿐만 아니라 강제수용 등으로 토지에 대한 손실보상을 받으신 경우에도 양도소득세의 신고의무가 있으시므로 불필요한 가산세 부담이 없도록 꼭 세무상담을 받으시기를 권해드립니다.

가산세 부담을 피하기 위해서는 양도시기를 판단하는 것이 가장 중요합니다. 일반적인 매매 거래의 경우 잔금청산일을 기준으로 하여 시기를 판단하며, 잔금청산일이 불분명한 경우나 소유권 이전등기를 잔금일 전에 접수한 경우에는 등기접수일을 기준으로 양도시기를 판단합니다. 그러나 수용의 경우에는 잔금청산일과 등기접수일 및 수용개시일 중 빠른날을 기준으로 양도시기를 판단하기 때문에 신고기한을 놓치는 경우가 발생합니다.


경우에 따라서는 수용과정에서 의견일치가 이루어지지 않아서 소송으로 이어지는 경우도 있습니다. 그래서 보상금의 산정문제로 공탁되는 경우에는 위와 동일하게 잔금청산일과 등기접수일 및 수용개시일 중 빠른날을 기준으로 하겠지만, 소유권 귀속에 관한 소송으로 인해서 수용 보상금이 공탁된 경우에는 소송 판결 확정일을 기준으로 하기 때문에 관련 사항에 대한 정확한 파악이 신고시기와 가산세의 결정에 중요하게 작용합니다.


토지가 수용되는 경우에는 두가지 주요한 혜택이 있습니다. 바로 사업용토지로 인정된다는 점과 양도소득세의 감면이 가능하다는 점입니다.


먼저 사업용토지로 인정되는 경우에는 일반 소득세율(6.6%~44%)을 적용할 수 있어서 비사업용토지(17.6%~55%)에 비해서 세율이 크게 유리하다고 할 수 있습니다. 현행 소득세법 시행령 제168의14조 제 3항 제3호에서는 2006년12월 31일 이전에 사업인정고시된 지역의 토지이거나 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지에 대해서는 무조건 사업용으로 의제하고 있습니다. 사업의 성격에 따라 사업인정고시를 받지 않고 공익사업이 수행되는 경우도 있기 때문에 보상계획의 공고일이나 보상계획의 통지일로 판단하면 사업용으로 인정받으실 수 있습니다.


다음으로 양도소득세의 산출세액을 감면 받으실 수 있습니다. 개정으로 인해서 약간의 비율이 변동되긴 했지만 현금으로 보상받는 경우에는 일반적으로 10%, 채권 등으로 보상받는 경우에는 15%, 장기채권의 경우에는 30~40%까지 세액을 감면 받으실 수 있습니다. 그러나 대부분의 세액감면이 다 그렇듯 감면이 100%다 이루어지는 것은 아닙니다. 자경의 여부에 따라서 감면분의 20%에 대해서는 농특세가 발생하므로 현금보상을 받는 경우 실질적으로는 8%의 감면이 이루어진다고 할 수 있습니다. 감면의 기한은 2018년 말까지 입니다. 따라서 장기보유특별공제가 연간 3%까지 인정되는 올해 말까지가 수용된 토지의 세금이 가장 적은 시기라고 할 수 있습니다.


양도소득세의 신고기한은 일반적인 매매와 동일하게 양도시기가 속한 달의 말일로 부터 2개월 이내입니다. 신고의뢰를 하시는 경우 수용 된 시기의 수용확인서나 손실보상계약서 등의 관련 서류를 비롯하여 해당 토지의 취득시 계약서 및 경비지출내역 등을 챙겨오시면 절세에 도움이 될 수 있습니다.

저번 주에 수용에 관한 양도소득세 신고서를 접수하고 관련 내용을 바로 포스팅하겠다고 굳게 마음 먹었는데, 날씨가 많이 추웠는지 감기라는 나쁜 친구를 사귀게 되었습니다. 갑자기 떨어진 기온에 몸도 마음도 자꾸 움츠려 드네요. 여러분들은 옷 따뜻하게 챙겨입으시고 항상 감기 조심하시기 바랍니다. 그럼 저는 다음 시간에 또 인사 드리겠습니다.

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