신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

안녕하세요! 현영락 세무사입니다. 이번시간에는 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례에 대해서 말씀드리겠습니다. 이 조문의 경우 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지의 기간동안 취득한 일부주택들에 대해서만 적용이 됩니다. 양산지역에 아파트가 급격히 증가하면서 구석진 이 특례가 해당되는 경우가 꽤 있는데, 신고를 맡기러 오시는 많은 분들이 세법적 지식이 없다보니 이 조문이 주는 혜택에 대해서 잘 모르고 계시는 경우가 많아서 이번 시간에 포스팅하려고 합니다.

다른 특례들이 검토할 사항이 많은 것과는 다르게 이 조문의 경우 실질적으로 적용가능한지의 여부는 확인이 쉽습니다. 일단 특례를 받기 위해서는 시군구청에서 관련 행정처리가 되어야 하기 때문에 시군구청장으로 부터 요건에 맞다는 확인을 받으시면 그 내역으로 확인이 가능하기 때문입니다. 세법에서는 정해진 양식만을 제시하고 있기 때문에 일반적으로 계약서의 옆면이나 뒷면에 해당양식과 같은 확인도장을 찍어서 주고 있습니다.


가장 중요한 특례로는 5년 이내의 양도소득세를 감면해주고 있습니다. 그러나 보통의 비과세 요건이 다른 부동산을 취득 후 5년 이내에 양도하는 경우에만 비과세해주는 것과는 다르게 이 조문은 해당 부동산을 취득 후 5년간의 양도소득세를 100% 감면해주고 있기 때문에 5년 이후에 양도하는 경우에도 5년간에 해당하는 양도소득세를 감면해주고 있습니다. 그래서 장기적으로 보유해도 결코 절세목적에 반하지 않습니다. 다만 감면대상이 되는 소득의 20%는 농특세가 발생하기 때문에 실질적으로는 80% 감면이라고 보시면 맞습니다. 신고의뢰하시는 경우 실제 지출경비와 자본적지출 등의 증빙을 구비해오시면 납부대상이 되는 농특세까지도 더 절감가능 하므로 참고하시기 바랍니다.


다음으로 1세대 1주택 비과세의 판단시 주택수에서 배제하고 있습니다. 따라서 대체취득하는 경우를 고려한다면 일시적으로는 3주택까지도 보유가 가능해집니다. 이 조문의 혜택을 받으시는 분들 중에서 주택수 배제를 고려하지 못하면 비과세 혜택을 받을 수 있음에도 납부하는 오류를 범할 수 있습니다. 꼼꼼하게 챙기셔서 보유하는 주택 중에 여기서 말씀드리는 조문이 적용가능한지 확인해보시기 바랍니다.


마지막으로 양도소득세 감면의 한도가 없습니다. 일반적인 양도소득세의 감면의 경우 1년간 1억원이나 2억원 등의 감면의 한도가 규정되어 있어서 생각했던 감면의 전부적용이 어려운 경우가 많습니다. 그러나 이 조문의 경우에는 농특세 납부로 인해서인지 감면의 한도를 따로 두고 있지 않습니다. 또한 1세대 1주택 고가주택에 대한 비과세 규정을 적용함에 있어서도 당초의 해석은 비과세와 감면을 선택적용하도록 하였으나, 중복적용할 수 있도록 하는 심판사례가 있었으므로 참고하여 적용하신다면 절세가 극대화 될 수 있을 것 같습니다.

벌써 신년 달력이 나와서 주위 사업자분들에게 배부해 드리고 있는데, 받으시는 분들이 다들 한해 한해 너무 빨리 지나간다고들 하십니다. 오늘 부가세 예정신고를 끝으로 3분기도 완전히 마무리가 되었습니다. 남은 4분기도 사업번창하시고, 모두 모두 부자되셨으면 좋겠습니다. 그럼 저는 다음 시간에 또 인사드리겠습니다.

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