고가주택의 양도소득세


안녕하세요! 항상 최선을 다하는 현영락 세무사입니다. 이번 시간에는 고가주택의 양도소득세에 대해서 포스팅하겠습니다. 어떤 주택을 고가주택이라고 정의하는지 모호할 수 있는데, 과거에는 엘리베이터가 있거나 수영장이 있는 넓은 주택을 고급주택이라고 하였습니다. 그러나 세법이 개정되면서 취득세법에서는 여전히 고급주택으로 중과되고 있지만, 양도소득세법에서는 2003년부터 고가주택으로 변경되면서 금액적인 기준만이 적용되고 있으므로 과거의 기준에 따라서 구분하고 계시는 분들께서는 유의하셔야 합니다.

현행법상의 고가주택 기준은 양도가액 9억원을 초과하는 주택입니다. 과거처럼 면적이나 시설을 고려하고 있지 않으므로 파는 금액을 기준으로만 판단하시면 됩니다. 그러면 취득세처럼 중과가 되는 것도 아닌데 고가주택과 일반주택을 구분하는 이유는 무엇일까요? 바로 고가주택인 경우에는 1세대 1주택에 대한 비과세를 적용할 수 없기 때문입니다.


그렇다고 9억원에 팔면 비과세고 9.1억원에 팔면 전부과세가 되는 것은 아닙니다. 고가주택은 전체양도차익에서 9억원에 해당하는 양도차익은 비과세를 하고 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세하고 있습니다. 계산하는 산식이 "고가주택 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 - 9억원) / 양도가액"으로 되어 있어서 일반주택인 경우에는 차익이 0원이기 때문에 비과세된다고 이해하셔도 됩니다.


또한 장기보유특별공제도 매년 8%씩 적용되고 있으므로 최대 10년을 보유하는 경우 80%까지의 공제혜택도 얻을 수 있습니다. 내년 개정안에 따르면 장기보유특별공제의 기간이 2%씩 15년간 적용되도록 발표되었는데, 고가주택에 대한 부분은 언급이 없어서 이 부분은 현행대로 유지될 것으로 생각됩니다.


고가주택의 판단에는 몇 가지 주의하실 사항이 있습니다. 먼저, 상가주택처럼 건물의 면적 중에서 주택이 차지하는 면적이 더 커서 건물전체가 주택으로 계산되는 경우가 있습니다. 그런 경우에는 건물 전체의 가액이 9억원을 초과하는 경우 고가주택의 규정이 적용됩니다. 주택부분에 해당되는 금액만으로 고가주택의 여부를 판정하는 것이 아니니 전체가 비과세가 된다고 오해하시면 안됩니다.


다음으로, 고가주택의 판단은 양도하는 시점에 이루어집니다. 그러므로 취득일 현재 고가주택이 아니더라도 양도당시 9억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우에는 과세가 될 수 있으므로 특정지역(서울시 강남일대, 부산시 해운대 등)의 아파트인 경우와 상가주택 및 토지가격이 높은 단독주택 등의 경우에는 특히 신경을 쓰셔야 합니다.

이상으로 고가주택의 양도소득세에 대해서 알아보았습니다. 요즘과 같이 부동산가격이 높아지는 경우에는 고가주택이라고해서 고급주택은 아닌 것 같습니다. 허름한 단독주택이나 상가주택의 경우에도 위치에 따라서는 충분히 고가주택의 범위에 들 수 있습니다. 고가주택의 경우 장기보유특별공제의 비율이 크므로 최대한 장기보유를 권해드리며, 2주택에 해당되는 경우에는 불이익이 많으므로 임대용으로 보유중이 저가주택들은 선양도하시기를 권해드립니다. 절세의 가장 최선은 절세의 설계입니다. 세법은 항상 세법전문가와 상의하시기 바라며, 저는 다음 시간에 또 인사드리겠습니다.

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