겸용주택의 양도소득세

안녕하세요! 항상 최선을 다하는 현영락 세무사입니다. 이번 시간에는 겸용주택의 양도소득세에 대해서 포스팅하겠습니다. 겸용주택이라고 하면 용어가 어려운데, 흔히 말하는 상가주택이라고 생각하시면 됩니다. 요즘은 1층에는 편의점이나 까페 등의 근린생활시설을 임대하고 2층이나 그 위부터는 원룸 등으로 주택임대를 하시거나 건물주가 주택으로 거주하고 계신 집들이 많습니다. 이런 건물들을 통틀어 양도소득세법에서는 겸용주택이라고 부르고 있습니다.


겸용주택의 경우 부가가치세법상으로는 과세와 면세로 구분되기 때문에 중요하다고 할 수 있으며, 양도소득세법상으로는 과세 비과세로 구분되기 때문에 특히 중요하다고 할 수 있습니다. 이번 시간에는 양도소득세법상의 겸용주택에 대해서만 말씀드리겠습니다.

다들 아시는 바와 같이 주택과 그 부수토지의 양도는 1세대 1주택에 해당되는 경우 비과세를 적용받을 수 있지만, 상가와 토지의 양도는 양도소득세가 과세되고 있습니다. 그러나 양도소득세법에서는 겸용주택의 면적을 건축물의 연면적대로만 상가면적과 주택면적으로 구분짓고 있지 않아서 주택과 상가의 면적을 세법대로 산정하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다.


소득세법 시행령 제3항에 따르면 "1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다, 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다"고 되어 있습니다.


따라서 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 클 때에는 전부를 주택으로 보고 비과세를 적용할 수 있다는 의미입니다. 문리적으로 해석해서 주택의 비율이 건물의 50%를 초과해야 함을 뜻합니다.

① 주택면적 >주택이외의 면적 : 전부를 주택으로 봄

② 주택면적 ≤ 주택이외의 면적 : 주택부분만 주택으로 봄


주택이란 공부상의 주택만을 의미하는 것일까요? 근린생활시설로 되어 있어도 실제로 거주한다면 주택으로 인정됩니다. 세법에서는 실질을 중요하게 여기기 때문에 관련내용이 입증된다면 형식상의 서류는 문제가 되지 않기 때문입니다. 그러나 불필요한 입증부담을 지는 것은 신고에 불리할 수 있기 때문에 아직 양도하기 전이라면 공부를 미리 주택으로 변경시켜서 불필요한 입증부담을 덜어버리는 것이 좋을 수 있습니다.


그러면 실제로 거주하는 주택이라고 하면 내가 직접 살아야 한다는 것을 의미하는 것일까요? 임대하는 주택도 주택으로 인정됩니다. 또한 점포 및 사무실로 임대하고 있는 공간에서 주거용 방을 설치하여 사용하고 있는 경우에는 해당 공간 또한 주택으로 보고 있습니다. 따라서 건축물대장상의 면적도 중요하겠지만 실질에 따른 입증에 따라 결과값은 얼마든지 달라질 수도 있습니다.


우리나라의 경우 상하좌우대칭의 아파트식 구조를 좋아해서 1층과 2층의 면적이 똑같은 경우가 많을 뿐만 아니라, 용적률과 건폐율의 제한에 따라서 짓다보면 1층의 면적이 2층보다 커서 베란다라고 부르는 공간이 발생하는 경우가 많습니다. 이런 경우 주거용으로만 사용되는 계단의 경우 주택으로 포함되므로 주택의 면적에 포함되기 때문에 주택의 면적이 달라지는 경우가 많으며, 옥탑방이나 주차장 및 화장실 등의 유무에 따라 결과값이 달라지는 경우도 많습니다. 그러므로 겸용주택의 경우 실질에 따른 명확한 구분과 소명계획이 중요합니다.

절세에서 가장 중요한 것은 양도까지 고려한 취득을 통해서 사전적으로 현금흐름을 설계를 하는 것이 최선이라고 할 수 있습니다. 그러나 이미 취득을 하셨다면 양도하기 전에 절세의 방안을 모색해보고 합법적인 절세법을 연구하는 것도 차선으로 중요하다고 할 수 있습니다. 세법은 항상 세법 전문가와 상의하셔야 한다는 점을 강조드리고 싶습니다. 그럼 저는 다음 시간에 또 인사드리겠습니다.

Recent Posts

상호 : 일현세무회계사무소 | 대표자 : 현영락 | 사업자등록번호 : 247-01-00794 | 주소 : 경남 양산시 덕계로 30, 2층

Tel : 055-912-7015 | Fax : 055-608-6325 | E-mail : youngrakhyun@gmail.com

COPYRIGHT © 2017 YOUNGRAK HYUN. ALL RIGHTS RESERVED.