1세대1주택과 이월과세


안녕하세요! 다들 명절은 잘 보내셨죠? 오늘은 한국세무사회의 상담게시판에 질의하신 내용을 토대로 상담사례를 올리도록 하겠습니다. 질문자의 질문내용이 불명확하므로 개정내용 설명에 맞추어 재구성하도록 하겠습니다.

Q1. 부모님으로부터 1년쯤 전에 증여 받은 아파트가 있습니다. 처음 분양받은 건 10년 정도 됐는데, 제가 증여받은 주택하나 밖에 없습니다. 그러면 세법에서 말하는 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있을까요?


A1. 질문자님께서는 비과세를 받지 못하십니다. 배우자 및 직계존비속간의 증여 후 5년 이내에 양도하는 경우 원칙적으로 이월과세를 적용받게 됩니다. 이월과세를 적용하는 경우 증여받은 수증자를 중심으로 양도소득세를 계산하게 되고, 증여시 계산된 증여세 산출세액을 필요경비로 공제받게 되며 세율과 장기보유특별공제는 처음 취득한 직계존비속을 기준으로 적용하게 됩니다. 그래서 과거에는 질문자님과 같이 수증자가 1세대 1주택이며 증여자를 기준으로 2년을 보유하신 경우 비과세를 적용받게 되므로, 세금회피를 막기위한 이월과세조항이 부당행위보다 우선적용되면서 오히려 절세를 돕는 결과가 발생해버렸습니다. 따라서 2014년 1월 1일 이후 부터는 위와 같이 이월과세에 따라 비과세가 발생하는 경우 비과세를 받지 못하도록 세법이 개정되었습니다.


Q2. 증여로 신고한 금액이 2억원입니다. 지금 2.5억원에 양도하는 경우 세율은 어떻게 적용됩니까?


A2. 증여로 신고한 금액이 있는 경우 신고한 금액을 취득가액으로 인정받을 수 있으며, 실가에 해당되어 자본적지출과 기타경비를 필요경비로 반영할 수 있습니다. 따라서 증여로 취득시의 취득세 상당액 및 등기비용 등을 반영할 수 있으며, 양도시의 중개수수료와 양도소득세 신고비용 등도 반영할 수 있습니다. 취득세의 예상액이 8백만원이므로 필요경비를 10백만원정도로 가정한 경우 차익은 40백만원이 발생합니다. 장기보유공제가 되지 않지만 기본공제 2.5백만원이 적용될 수 있으며, 해당되는 과표에 적용되는 한계세율은 지방소득세를 포함하여 16.5%입니다.

소득세법 제97조의2 【양도소득의 필요경비 계산 특례】

① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. <개정 2014.12.23, 2015.12.15, 2016.12.20>

2. 제1항을 적용할 경우 제89조제1항제3호 각 목의 주택[같은 호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)을 포함한다]의 양도에 해당하게 되는 경우

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