양도세 필요경비 인정


양도소득세 상담을 하다보니 필요경비에 대해서 물어보시는 분들이 많으신 것 같습니다. 그래서 이번 시간에는 필요경비가 인정되는 부분과 인정되지 않는 부분에 대해서 짧게 설명드리고자 합니다.

일단 필요경비를 무조건 인정할 수는 없습니다. 양도소득세는 2007년부터 실거래가격제도가 전면 시행되었으므로, 그 전의 취득에 대해서 실거래가격이 입증되지 않는다면 매매사례가격이나 환산취득가격 등으로 추정한 금액을 사용하게 되어 있습니다. 이렇게 추정한 금액을 취득가액으로 사용하는 경우 필요경비 또한 추정한 금액만을 인정하게 되어 있는데, 필요경비개산공제라고 해서 등기 및 해당거래의 여부에 따라 추정된 취득가의 3% 내외로 인정되고 있습니다. 그래서 일단 취득금액이 실거래가인가 실거래가가 아닌가에 따라서 필요경비의 인정여부가 달라집니니다.


실거래가를 취득금액으로 한다고 해서 실제 지출된 비용을 무조건 필요경비로 인정받을 수도 없습니다. 양도소득세법에서 인정하고 있는 필요경비로는 가치를 증가시키는 자본적지출이나 양도시 직접비용만을 인정하고 있으며, 가치를 유지만 하는 수익적지출은 인정하고 있지 않습니다. 사례마다 너무 달라서 인정항목을 명확하게 구분짓기 어려우나, 직관적으로 말씀드리면 법률에 의해서나 살기 위해서 불가피게 지출된 경우에는 인정하는 거고, 예쁘게 꾸미려고 지출된 경우에는 인정되지 않는다고 보시면 됩니다.


주요하게 인정되는 내역으로는 취득세 등의 세금법무사 등기비용세무사 신고수수료, 공인중개사 중개비용이 있으며, 토지조성비개발부담금 지적측량 수수료도 가능합니다. 또한 샷시 설치 및 발코니 확장공사비용, 보일러 교체비용도 인정됩니다. 그러나 벽지나 장판교체비용 및 싱크대 구입비용, 보일러 수리비용 등은 인정되지 않으며, 외벽도색이나 옥상방수공사비용도 인정되지 않으니 참고하시기 바랍니다.


신고를 의뢰하시는 경우 위에서 말씀드린 내역들에 대한 증빙이 있으시다면 반드시 챙겨오셔야 하며, 다른 내역들에 대해서도 검토가 필요하니 상담하실 때 해당 건물이나 토지에 어떠한 공사 등을 했었는데 경비로 반영할 수 있는지 꼭 말씀해주셔야 합니다. 또한 상속이나 증여취득 자산의 경우 매매취득과는 다르므로 꼭 세무전문가와 상담 후 신고하시기를 권해드립니다.

간혹 증빙으로 인정이 어려운 내역들로 절세를 원하시는 분들이 계십니다. 금액이 미미하니 대충넘어가면 되지 않겠냐는 접근은 지양하셨으면 좋겠습니다. 최근 국세청에서는 전산시스템인 NTIS를 도입하여 재산분야에 관한 분석을 철저히 하고 있으며, 신고내역에 대한 사후검증도 꼼꼼하게 진행하고 있습니다. 세무전문가를 통한 깔끔하지 않은 업무처리는 더 많은 소명안내와 가산세로 돌아오게 되므로 법에 근거한 성실한 신고가 절세의 가장 빠른 지름길임을 말씀드리고 싶습니다. 가을을 알리는 비가 내리기 시작했습니다. 일교차가 심하니 감기조심하시고 언제나 건강하시기 바랍니다. 그럼 저는 다음 시간에 또 인사드리겠습니다.

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