공동상속주택의 주택수 포함여부

안녕하세요! 한국세무사회 홍보상담위원으로 위촉된 현영락 세무사 입니다. 저는 매주 월요일 일반인터넷상담을 맡게 되었는데, 사무실에서의 세무상담이나 세무사회의 상담내용 중에서 많이들 궁금해 하실만한 사항에 대해서는 상담사례 메뉴에서 공개하도록 하겠습니다.


Q. 얼마 전 본인 명의의 아파트를 매도했는데, 10년 이상 전에 시부모님의 사망으로 형제 중 막내인 남편이 형제간의 공동의 명의로 상속받은 주택이 있습니다. 당시에는 5명의 형제가 20%씩 균등상속받았는데, 넷째누나가 몇년 전 형제 중 1명의 지분을 매입했습니다. 그러면 2주택으로 과세되는 건가요?


A. 과세되지 않습니다. 공동소유주택은 원칙적으로 공동소유자 각자가 주택을 소유한 것으로 봅니다. 그러나 공동상속주택의 경우 지분이 가장 많은 상속인의 주택수에 포함됩니다. 만약에 넷째누나가 지분을 매입하지 않으셔서 공동상속지분이 가장많은 자가 2인 이상이 되셨다고 해도 그 상속받은 주택에서 거주하는 사람의 주택수에 먼저 포함시키고, 거주하는 사람이 없다면 다음으로 최연장자인 첫째 형님의 주택수에 포함되므로 막내이신 남편분의 주택수에는 포함되지 않습니다.


주택수에 포함되시는 넷째누나의 경우에는 1세대 1주택에 관한 특례를 적용할 수 있는지 확인해야 합니다. 1주택 특례를 적용시에는 상속받은 주택이 아닌 기존 주택에 대해서만 양도소득세가 비과세되고, 기존주택이 2개 이상이신 경우에는 소유기간이 가장 긴 주택에 대해서 우선적용하며 소유기간이 같은 경우 거주기간이 가장 긴 주택순으로 적용받으실 수 있습니다.

소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

③ 제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다) 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. <개정 1995.12.30, 2017.2.3>

1. 당해 주택에 거주하는 자

2. 삭제 <2008.2.22>

3. 최연장자


소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

② 상속받은 주택[법 제89조제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다)을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호 및 제156조의2제7항제1호에서 같다). <개정 1997.12.31, 2002.10.1, 2002.12.30, 2008.2.22, 2010.2.18, 2012.2.2, 2013.2.15, 2014.2.21, 2017.2.3>

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

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