분양권에 대한 세금


얼마 전 분양권에 대한 양도소득세 및 증여세의 상담이 왔습니다. 다주택에 대한 규제로 인해서 분양권을 양도나 증여로 전환시킬지 주택으로 계속보유할 지에 대한 고민이 많으신 것 같습니다. 그래서 이번 시간에는 일반 분양권 보유자의 양도소득세 및 증여세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

일단 분양권에 대한 세금을 알기 위해서는 일반 분양권과 조합원 입주권에 대해서 구분이 필요할 것 같습니다. 분양권과 입주권의 차이는 많겠지만 세법에서는 양도소득세와 취득세 및 이월과세의 적용여부에 따라서 크게 차이가 발생합니다. 내용이 많아 한표에 넣기가 어려운데 아래의 표를 확대해서 참고하시기 바랍니다.


분양권의 경우 단기보유에 대한 기준이 2년입니다. 그래서 2년을 보유하지 않고 양도하시는 경우에는 40%이상의 중과세율이 적용됩니다. 다만 주택수에도 포함되지 않을 뿐만 아니라 준공 후 등기를 하기 전까지는 취득세와 재산세도 발생하지 않으며, 등기를 할 때에도 주택에 해당하는 1.1%의 취득세율만 부담하는 장점이 있습니다. 분양가의 10%에 해당하는 소액으로 초기투자가 가능하시므로 많은 분들께서 투자를 하시지만, 현재와 같이 다주택에 대한 규제가 심화되는 경우에는 기대하시는 수익을 얻지 못하실 수도 있습니다.


이에 반해서 입주권의 경우에는 단기보유에 대한 기준이 1년입니다. 그래서 1년 이상만 보유하시면 양도시 일반세율을 적용받으실 수 있습니다. 그러나 분양권과는 달리 입주권의 경우 주택수에 포함되고 있으므로, 무주택자이시라면 2년을 보유하셔야 하고 1세대 1주택을 보유하시는 분이시라면 3년이내에 기존 주택을 처분하셔야 기존주택의 양도소득세를 비과세 받으실 수 있습니다. 또한 취득시에 4.6%의 취득세가 부과되고 재산세도 발생하므로 참고하셔야 합니다.


그렇다면 분양권을 양도하기 위해서 절세할 수 있는 방안은 없을까요? 분양권의 경우에는 이월과세의 대상이 아닙니다. 그러므로 이월과세의 적용을 받는 자산들과 같은 방식으로 증여 후 양도거래를 하시면 절세가 가능합니다.


예를 들어서 아내에게 증여를 하는 경우 6억원까지 공제가 가능하므로 일반적으로 증여세는 발생하지 않습니다. 그러므로 다시 3개월 이내에 양도를 하는 경우 증여금액이 양도시의 취득금액으로 인정받을 수 있기 때문에 양도차익은 발생하지 않게 되고 양도소득세도 발생하지 않습니다. 따라서 주택 보유계획의 변경으로 분양권을 양도하실 예정이라면 증여를 통해서 양도를 하는 경우 절세가 가능하다는 점을 말씀드리고 싶습니다.

분양권과 입주권에 대한 대략적인 부분을 설명드렸습니다. 많은 분들께서 오해하시는 부분이 분양권이나 입주권을 증여하는 경우 납입금만 증여가액으로 생각하신다는 점입니다. 세법에서는 분양권이나 입주권의 경우 프리미엄에 해당하는 금액까지도 증여한 것으로 보고 있기 때문에 계약금이나 중도금 등의 납입금과 프리미엄을 모두 고려해서 증여세액을 계산하셔야 하는 점 잊지 마시기 바랍니다. 이번 주는 비소식으로 한창 시끄러웠습니다. 재산상 피해가 없으셨길 바라며 저는 다음 시간에 또 인사드리겠습니다.

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