농어촌주택의 과세특례

어느덧 9월의 중순이 되었습니다. 찬바람이 불면서 저도 긴팔을 입기 시작했는데, 일교차가 심해서 어느 장단에 맞춰야 좋을지 모르겠습니다. 요즘의 부동산시장이 그런 것 같습니다. 규제를 내놓기는 했는데 뚜렷한 효과는 없고 세금만 늘어나버렸으니 말입니다. 거품이 생겨버린 부동산가격에 대한 책임을 국민에게 세금으로 전가한다는 건 너무 무책임하다고 생각합니다. 그러면 거품이 가라앉았을 때의 문제에 대한 책임은 정부가 지는건지도 궁금합니다.


최근에 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 오히려 토지시장으로 자금이 이동한다는 소리를 들었습니다. 사실 토지에 대한 투자는 매력적이기는 하지만 세법상 비사업용토지에 대한 규제 역시 무시할 수는 없습니다. 그러므로 다주택의 규제에도 포함되지 않고 토지에 대한 투자까지도 가능한 농어촌주택으로 한 번 소개해 드릴까 합니다.

농어촌주택에 대한 혜택은 조세특례제한법 제99조의4에 규정하고 있습니다. 해당 조문에는 고향주택도 정의하고 있지만 경남의 경우 군이 아닌 지역에서는 밀양시, 사천시, 진해시, 통영시만 해당되는 등 지역에 따라 달리 적용되므로 저는 농어촌주택에 대해서만 설명드리겠습니다.


요건은 거주자 또는 1세대가 2003년 8월 1일 ∼ 2017년 12월 31일까지 농어촌주택을 취득하여 3년이상 보유하고, 해당 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우이어야 합니다. 여기서 취득했다는 의미는 잔금청산이나 등기접수를 해당기간에 한 경우를 말하는데, 일단 해당기간에 취득하고 멸실한 후 다시 재건축해도 되기 때문에 올해까지 자가건설 또는 매입으로 취득하신다면 주택수의 혜택을 보실 수 있습니다.


대체취득에 따른 비과세가 3년이내 이전주택을 양도해야하는 반면에 농어촌주택은 계속적으로 주택수에 포함되지 않기 때문에 2주택보유가 계속적으로 가능해지십니다. 3년 이내에 일반주택을 양도하시는 경우 추징이 되지만, 사후적으로 농어촌주택을 3년 보유하셔도 무관하니 장기보유를 생각하시는 농어촌주택이시라면 일반주택의 양도시점은 크게 중요하지 않습니다.


그러면 농어촌주택의 구체적인 요건에 대해서 한번 알아보겠습니다. 법에서 정하는 농어촌주택이란 수도권지역과 도시지역 등을 제외한 지역으로 읍·면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재해야 합니다. 따라서 일단은 주거지역·상업지역·공업지역이 아닌 녹지지역, 농림지역, 관리지역, 자연환경보전지역에 속해야 합니다.


면적과 금액에 대한 요건도 있습니다. 우선 대지면적이 660제곱미터이내이어야 하므로 200평을 넘지 않는 토지에 대한 투자가 가능하십니다. 그리고 주택 및 이에 딸린 토지의 가액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(한옥은 4억원)을 초과하지 않아야 합니다. 원래는 주택에 대한 면적도 45평으로 규제를 했었으나 귀농을 장려하기 위해서 2017년부터는 폐지되었으므로 대지면적만 고려해주시면 됩니다.


농어촌 주택의 특례로는 일반주택의 양도시에 농어촌주택을 제외하고 1세대1주택 양도소득세 비과세 해당여부를 판정한다는 겁니다. 따라서 1주택에 대한 비과세를 그대로 유지하면서 전원생활을 할 수 있을 뿐만 아니라 시세차익도 추가적으로 얻을 수 있습니다.


다만 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면에 있는 경우에는 인정받을 수 없으므로, 연접지역이나 30km이내의 지역에 대한 투자라면 재촌요건에 따른 사업용인정을 받을 수 있는 임야에 대한 투자를 추천드리고, 30km를 넘는 연접지역이 아닌 경우라면 농어촌주택에 대한 투자가 좋다고 생각됩니다.


비과세의 혜택을 받고자 하시는 경우 일반주택의 양도소득세 신고시에 과세특례신고서와 일반주택과 농어촌주택의 토지 및 건축물대장을 첨부하여 제출하여야 주택수를 배제하고 비과세를 받으실 수 있습니다. 농어촌주택의 취득시에도 법률 검토를 하실 것을 권해드리며, 일반주택의 양도시에도 반드시 세무전문가와 상의 하시고 신고업무를 진행하실 것을 당부드립니다.

외부활동이 늘어나면서 홈페이지 관리가 많이 소홀했습니다. 양도세에 관한 문의가 늘어나고 있는데, 변하는 정책과 법률에 속도감있게 맞추기에는 세상은 너무 빨리 변하고 몸이 모자라는 듯 합니다. 천고마비의 계절, 책을 통해서 좀 더 연구하고 고민하는 세무사가 될 것을 약속 드립니다. 항상 저희 홈페이지를 찾아주셔서 감사드리며, 저는 다음 시간에 또 인사드리겠습니다.

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