비사업용토지

안녕하세요, 현영락 세무사입니다. 아침에 부모님과 통화를 하다가 저희 홈페이지를 들어와 보셨다는 말에 접속자수를 한번 조회해 봤습니다. 빠른 상승곡선을 그리면서 드디어 누적 200명이 넘었더군요. 짧은 기간동안 많은 관심 보여주신 분들께 정말 감사드립니다. 특이했던 점은 그 중 30% 가량이 모바일 접속이었습니다. 저도 아직 모바일 접속은 한 번도 안해봤는데, 형편없는 구성에 깜짝 놀라고는 아침 일찍 출근하자마자 모바일 버전부터 손을 봤네요. 앞으로는 IT 대한민국의 위상에 걸맞는 웹으로 운영 할 것을 약속드립니다!

이번 시간에는 비사업용토지의 양도소득세에 대해서 알아보겠습니다. 2017년은 비사업용토지의 장기보유특별공제가 실질적으로 허용되도록 개정된 시기이다 보니, 개인적으로는 1월부터 양도하시는 양도자분들로 인해 3월 법인세 신고할 때 꽤나 업무가 밀렸던 기억이 납니다. 저희 사무소를 처음 열었을 때도 첫 상담이 비사업용토지에 대한 부분이었으니 저로써는 의미가 큰 영역이기도 합니다.

비사업용토지에 대한 양도소득세 일을 하다보면 어려운 부분이 하나둘이 아닙니다. 세무사로서의 가장 큰 고충을 말씀드리자면, 우선 납세자들이 산출되는 세액에 대해서 납득하지 못한다는 점입니다. 소득세는 고소득자에 대한 세부담이 크도록 누진세 구조로 설계되어 있는데, 양도소득세 또한 소득세이다 보니 부동산거래를 하시는 경우 일반적으로 최고세율을 적용받으시는 경우가 많습니다. 보통의 양도자들은 땅 한 필지를 팔면 많아야 5~6천만원 세금내는 줄 알고는 양도세 내고 애국하겠다며 집을 나왔다가, 적어도 2~3억 나온다는 걸 아시고는 담배소비세와 주세를 부담하고 집으로 들어가신다는 웃기고 슬픈 얘기도 있습니다.

오해가 생길 수 밖에 없는 이유가, 보통의 토지는 장기보유하다 보니 취득당시의 세법보다 토지소유자들에게 현저히 불리하게 개정되어가고 있지만 빠르게 변하는 세법에 비해서 납세자들의 대응은 그리 빠르지 않다는데 있는 것 같습니다.


비사업용토지에 대해서 설명드리기 위해서 양도소득세율 먼저 살펴보겠습니다. 우리나라 소득세의 최고세율은 40%(2017년 기준)이고 일반적인 사업용토지의 경우 왼쪽의 소득세율을 적용하시면 됩니다. 그러나 비사업용의 경우 보시는 것처럼 구간에 따른 세율의 차이가 같기 때문에 누진공제액은 같지만 각 구간별 세율이 10% 높은 것을 알 수 있습니다. 이처럼 비사업용토지는 최고소득세율에 10%가 더해져서 50%의 세부담이 있습니다. 여기에 지방소득세를 더하면 55%의 세율을 적용받게 되시는데, 비사업용토지는 일반적으로 장기보유할 뿐만 아니라 취득가액이 거의 없다시피 하니까 시세차익이 너무 커서 파는 금액의 30% 가까이 세금으로 내시는 경우도 많습니다.


장기보유특별공제는 30%까지 인정해줍니다. 3년을 보유하신 경우 10%이지만, 4년부터 10년까지는 3의 배수로 적용하시어 12%~30%의 공제를 받으실 수 있습니다. 9억원을 초과하는 1세대 1주택인 경우만 80%까지 장기보유공제가 인정되고, 나머지의 거래는 모두 10%~30%의 공제만 허용되니까 3배수라는 것만 암기하고 계시다가 암산하시면 빠르게 주판을 튕겨보실 수 있습니다.


결론적으로 10%의 추가과세가 있는 것을 제외하고는 모든 건 일반부동산을 거래하는 경우와 동일합니다. 그래서 토지의 거래시에는 사업용토지인지 비사업용토지인지의 판단이 가장 중요하다고 할 수 있습니다. 세법에서 비사업용토지의 사업용 여부 판단시에는 농지, 임야, 목장용지, 주택의 부수토지, 별장 및 별장의 부수토지, 기타 나대지 및 잡종지 등 이렇게 6개의 지목으로 달리 규정하고 있습니다. 각 지목별 디테일이 너무 많이 달라서 저는 농지, 임야와 주택의 부수토지에 대해서만 간략히 서술하겠습니다.


농지의 경우 무엇보다도 사용기준, 지역기준, 면적기준에 따른 요건을 모두 충족하셔야 합니다. 그러므로 재촌 또는 자경을 하시고, 주거지·상업지·공업지가 아닌 지역의 농지가 아니시라면 보통은 사업용으로 인정되지 않는다고 생각하시면 됩니다. 그러나 기타법률에서 소유가 인정되는 1,000㎡이내의 주말농장이나 상속일로부터 5년이내의 토지 등의 예외나 도시지역으로 편입된지 3년이내의 지역의 경우와 같은 예외가 있으니 성급한 판단보다는 반드시 전문가와 상의 해보시기를 권합니다.


임야의 경우 원칙적으로 비사업용입니다. 지목이 임야인 경우에는 농지나 기타의 특정한 용도로 이용되지 않는 한 임야로 판단되기 때문에 사업용으로의 판단이 특히 까다롭습니다. 그러나 30km이내의 재촌요건을 충족시키거나 개발제한구역에 속하는 경우에는 사업용으로 인정되며, 산림경영계획인가를 받은 임야의 경우와 같은 특이한 케이스나 상속일로부터 5년이내의 임야의 경우와 같은 예외도 있으니 꼼꼼히 체크하시기 바랍니다.


마지막으로 주택의 부수토지가 있습니다. 주택의 일정면적 이내의 부수토지는 주택으로 보아 1세대 1주택의 혜택을 그대로 보실 수 있습니다. 그러나 일정면적(5배~10배)을 초과하는 부분에 대해서는 비사업용으로 판단되므로 주택의 면적에 비해서 부수토지의 면적이 큰 경우에는 비과세라고 성급히 판단하지 마시고 양도세 신고의 대상이 되는지 확인하셔서 무신고가산세를 부담하는 일이 없도록 주의하셔야 합니다. 주택의 부수토지가 특이한 점은 농지의 경우 녹지지역이나 개발제한구역이 도시지역인 경우에도 사업용으로 인정되지만, 주택의 부수토지의 판정에서는 모두 도시지역이므로 5배수가 적용된다는 점입니다. 간혹 의뢰인들이 농지거래와 동일하게 여겨 자연녹지지역이 10배수가 아니냐고 착각하시는데 녹지지역도 원칙적으로 도시지역입니다.

이상으로 비사업용토지에 관한 사항을 전반적으로 알아보았습니다. 앞서 말씀드렸듯이 비사업용토지의 경우 세율이 10%높다는 것만 빼고는 동일하기 때문에 사업용인지의 판단이 중요하다고 할 수 있는데, 성급한 판단이나 세법전문가가 아닌자와의 상담을 통하여 사업용으로 유리하게 해석해버리는 경우가 많은 것 같습니다. 비사업용토지의 과세는 정책상 제재를 하기 위함이므로 불리하게 적용되는 경우가 더 많으니 반드시 법에 근거한 신고를 통하여야 함을 다시한번 강조드립니다. 폭염이 길어져 일상이 지치는 기간이 됐습니다. 다들 힘내시기 바라며, 저는 다음 시간에 또 인사드리겠습니다.

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