1세대 1주택 비과세

오늘은 제가 사무실을 계약한 날입니다. 의미있는 날을 기념해보고자 오늘부터 정식으로 블로그를 시작할 생각이구요,, 이 글이 제 첫 블로그가 되네요...아직 케이블 정리도 안되서 보기가 흉하지만 전반적인 사무실 컨셉은 아래와 같습니다.


어떤 글을 써볼까 많이 고민했습니다. 그런데 성실사업자가 아니라면 6월은 특별한 이슈가 없는 달이죠...그래서 제 첫 글은 양도소득세로 시작할까 합니다.

양도소득세에서 기본이 뭘까요?? 수학의 사칙연산과 같은 바로 그 기본!! 저라면 1세대 1주택 비과세를 꼽을 것 같습니다. 1세대가 1주택을 2년이상 보유하면 비과세한다는 규정이지요.


그런데 말입니다,,,!!! 많은 분들이 오해 하시는 부분이 있습니다. 그건 바로 내가 주택 1개를 가지고 있다고 무조건 비과세가 되는 것은 아니란 것이죠!


그렇다면 세법에서 말하는 1세대와 1주택은 어떤 것일까요??

먼저 1세대부터 알아봅시다.


하나의 세대라고하면 원칙적으로 본인과 배우자 2인이 기본단위입니다. 그러니까 배우자가 없는 단독세대는 세대로 인정받을 수 없구요,, 부부가 세대를 분리해서 주민등록상 세대주로 등재해도 부부를 합해서 1세대를 판정합니다.


그런데 예외는 있습니다. 거주자가 30세 이상이거나, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 그리고 미성년자가 아니면서 소득(종합, 퇴직, 양도)이 최저생계비 수준 이상으로 해당 부동산을 관리하면서 생계를 유지할 수 있는 경우를 들 수 있죠.


법대로 쓰느라 어렵게 열거했는데, 쉽게 풀어서 쓰면,,,혼인신고 경험(?)이 있어야 비과세가 되는데, 그게 아니라면 적당히 늙었거나 적당히 돈을 벌어야 된다는 거죠!! 그러니까 과세가 된다는 건 위에서 쓴말을 반대로 이해하시면 됩니다. 나이도 어리고, 결혼도 안한 당신이 돈도 못 번다면 그건 당신의 집이 아니라 부모님이 형식적인 세대를 구성해서 비과세를 받고자 하는 것이다~라고 보면 될 것 같습니다.


그럼 1주택은 뭘 뜻하는 걸까요?


세법에서 말하는 주택의 정의를 판례에서 찾아봤습니다. 92년에 선고된 대법원 판례에서는 이렇게 말하고 있네요. 주택이란 건축물대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가 유무 및 등기 유무와는 관계없이 주거에 공하는 건물을 말한다고 말이죠..


복잡하게 말하고 있죠?? 쉽게말해서 국가에서 당신에게 발급한 종이는 무시하고 그 건물을 팔 때 진짜 주택으로 거주했는지 따져보겠다는 말입니다. 왜냐구요?? 한 가족이 한 집을 소유할 수 있는 건 기본권리인데, 세금을 내게하면 이사갈때마다 내가 사는 집이 좁아지는 모순이 생기기 때문이죠.


실질을 판단할 때는 고려요소가 많아서 여기서 다 언급드릴 순 없을 것 같습니다...그래도 몇가지 요약해서 말씀드릴께요~^^ 상시 주거용으로 쓰이는 주택은 당연히 주택입니다. 그런데 상시 주거용의 오피스텔도 주택으로 보고 있습니다. 그리고 다른 사례들을 보니 주거용 민박이나 일시적인 기숙사도 주택으로 보고 있네요.


주택으로 보고 있으면 비과세니까 무조건 좋은게 아니냐구요?? 결론은 아닙니다. 1주택이 좋은거죠! 꾸준히 경제활동을 하신 분이라면 임대소득을 얻고자 주거용 오피스텔에 투자하고 계신 경우가 많습니다. 오피스텔을 사무실로 오인하시는 경우가 종종 있으니 거주용 오피스텔과 주택을 수유하신 분이라면 과세가 될 수 있음을 주의하셔야 합니다.


다른 경우도 있습니다. 주택이 비과세라고 부수토지를 전부 비과세해 줄 수도 없습니다. 그렇게 된다면 대출받은 돈으로 넓은 땅을 산 뒤 코딱지만한 주택을 짓고 땅값이 오를 때마다 이사를 다니면 부자가 되지 않겠습니까? 세법에서는 부수토지를 도시지역 5배, 그 외는 10배까지만 인정하고 있습니다. 그러니까 초과되는 면적에 해당하는 토지의 시세차익은 세금이 발생하게 됩니다.


마지막은 조합원입주권을 가지고 있는 경우입니다. 입주권이 있으면서 주택이 있으면 당연히 1주택자로 오해하기 쉬운데 법에서 정하는 요건이 아니라면 입주권은 그냥 주택과 같다고 보시면 됩니다. 한마디로 주택 이외에 입주권을 가지고 있다면 무조건 비과세는 아니라는 겁니다.


조합원입주권의 경우에는 주택 대체취득의 경우처럼 예외적인 경우를 두고 있습니다. 법에 따르면 주택을 취득한 날부터 1년이 지나서 조합원 입주권을 취득하고, 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 주택을 양도하는 경우에는 과세를 하지 않고 있습니다.

여기까지 1세대 1주택에 대한 전반적인 부분들을 적어봤습니다. 오피스텔, 부수토지, 입주권 등등 이외에도 도시지역이 뭐냐, 입주권 취득시기가 언제냐 등등.. 1세대 1주택 비과세에 대한 구체적인 판단은 검토할 사항이 많습니다.


구체적인 사항들을 다 서술해보고 싶지만...디테일은 반드시 주변의 전문가에게 상의하셔서 혹시 모를 비과세를 놓치고 있지는 않은지 꼭 체크하시고, 성급한 비과세 판단으로 무신고 가산세를 부담하는 일은 없으셔야 한다는 점 잊지마세요^^


그럼 다음 글에서 또 인사드리겠습니다.(- -)(_ _)(- -)

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