농어촌주택관련 상담


안녕하세요! 항상 최선을 다하는 현영락 세무사입니다. 소득세 신고와 신고기간에 밀린 양도세업무로 그 동안 홈페이지 관리에 소홀했습니다. 아래의 내용은 한국세무사회 무료세무상담코너의 상담사례입니다. 최근에 중복되는 상담사례들이 발생하여 답변된 질문을 재구성하여 포스팅하였습니다. 참고하시고 세법적용에 주의하시기 바랍니다.

Q. 고향에 거주할때 부모님이 남편이름으로 87년도 농가주택을 지었습니다. 결혼후 도시로 나왔으며 아내인 제 이름으로 2012년도 경기도에 아파트를 분양받았습니다. 아파트 분양당시에는 농가주택이 주택에 포함되지 않아 무주택으로 아파트를 분양받았는데 지금 아파트를 매도하려고 하니 1가구 2주택에 해당된다고 합니다. 조세특례법에 일반주택을 먼저 구입후 농가주택을 2003년부터 2017년도에 구입해야만 농가주택으로 적용 된다고 하는데, 양도소득세를 피할 방법은 없는지 문의 드립니다.



A. 농어촌주택에 관한 특례규정은 조세특례제한법 제99조의4에서 규정하고 있습니다. 분양에 관해서 농어촌주택이 포함되지 않았던 것은 분양에 관해서 규정하는 다른법령의 취지에 따른 것으로 판단되며, 그 부분은 세법의 영역이 아니므로 정확한 답변이 어렵습니다. 조세특례제한법 제99조의4의 취지는 귀농활성화를 위한 것이므로 1세대가 위에서 말씀하신 기간(2020년까지 연장됨)에 농어촌주택을 샀다면, 그 전에 보유하던 일반주택은 농어촌주택을 주택수에서 제외하고 양도세 적용을 하도록 되어 있습니다. 따라서 질문자님은 일반 2주택자라고 생각하시면 됩니다.


주택수를 줄이기 위해서는 다른 세대에게 증여를 하시는 방법을 생각해보시고, 차익이 적은 주택을 먼저 양도하시면서 양도세를 절감할 수 있는 방법을 강구해 보셔야 할 것입니다. 또한 차익이 너무 많아 차익을 줄이시려면 증여 후 5년이 지나서 양도하시는 방법도 있을 것인데, 상황마다 줄어드는 절세액과 추가되는 취득세를 비교판단하셔야 하므로 주위의 세무사사무실을 이용하시기를 권해드립니다.

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